ரியல் எஸ்டேட் சட்டம்: நடைமுறைச் சிக்கல்கள் என்னென்ன?

பல ஆண்டுகளாக எதிர்பார்க்கப்பட்ட ‘ரியல் எஸ்டேட் மசோதா’ என்று சுருக்கமாக அழைப்படும் ‘ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை மற்றும் வளர்ச்சி’ மசோதா நாடு முழுவதும் கடந்த ஆண்டு நடைமுறைக்கு வந்தது. மகாராஷ்டிரா, மேற்கு வங்காளம், ஹரியானா உள்ளிட்ட மாநிலங்கள் மற்றும் யூனியன் பிரதேசங்கள் இந்த மசோதாவில் உள்ள சட்ட விதிகளை ஏற்கெனவே அமல்படுத்தியிருக்கின்றன. தற்போதுதான் தமிழகத்தில் இந்தச் சட்ட விதிகள் நடைமுறைப்படுத்தப்பட்டுள்ளன. ஆனால், இந்த மசோதாவில் உள்ள முழுமையான சட்ட விதிகளை அமல்படுத்த தொடர்ந்து பல மாநிலங்களில் தாமதம் செய்யப்பட்டு வருகின்றன. இதன் காராணமாக இந்த மசோதா சட்ட விதிகள் அமலாவதில் தொடர்ந்து கால தாமதம் ஏற்பட்டு வருகிறது.

கடந்த ஐக்கிய முற்போக்குக் கூட்டணி ஆட்சியில் கொண்டு வரப்பட்டது ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை மற்றும் வளர்ச்சி மசோதா. ஆனால், இந்த மசோதாவை ரியல் எஸ்டேட் தொழிலில் உள்ளவர்கள் பரவலாக எதிர்த்தனர். மத்தியில் பா.ஜ.க. ஆட்சிக்கு வந்த பிறகு அந்த மசோதாவில் மேலும் பல திருத்தங்கள் செய்யப்பட்டன. அப்படித் திருத்தப்பட்ட மசோதாதான் சென்ற ஆண்டு நடைமுறைக்கு வந்தது. ஒவ்வொரு மாநிலமும் இந்த மசோதாவில் உள்ள சட்ட விதிகளை இறுதி செய்து நடைமுறைப்படுத்த வேண்டும் என்பது மத்திய அரசின் வழிகாடுதல் ஆகும்.

அதாவது, அந்தந்த மாநில அரசுகள் இந்தச் சட்டத்தை நடைமுறைப்படுத்தும் வகையில் விதிகளை உருவாக்கி அறிவிக்க வேண்டும். இதன்படி சில மாநிலங்கள் விதிகளை உருவாக்கி அமல்படுத்தியிருக்கின்றன. தமிழக அரசு சட்ட விதிகளைக் கடந்த ஜனவரியில் இறுதி செய்து, தற்போது நடைமுறைப்படுத்தியிருக்கிறது.

ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை மற்றும் வளர்ச்சி மசோதாவில் மொத்தம் 92 சட்ட விதிகள் இடம் பெற்றிருக்கின்றன. ஆனால், இவற்றில் 59 சட்ட விதிகள் மட்டுமே இதுவரை செயல்வடிவம் பெற்றிருக்கின்றன. மீதமுள்ள சட்ட விதிகள் இந்த மாதத்துக்குள் அமலுக்கு வந்துவிடும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. ஆனால், சட்ட விதிகளுக்கு செயல்வடிவம் கொடுப்பதற்கானப் பணிகளை முடிப்பதில் பல மாநில அரசுகள் மிகவும் தாமதம் செய்து வருகின்றன. எனவே சட்ட விதிகளை அமலாக்க மேலும் தாமதமாகும் சூழல் ஏற்பட்டுள்ளது.

இந்த மசோதா சட்ட விதிகளை 2017-ம் ஆண்டு ஏப்ரல் இறுதிக்குள் முழுமையாக அமல்படுத்திவிட வேண்டும் என்ற காலக்கெடு இருந்தும், மாநில அரசுகள் இதில் சுணக்கம் காட்டி வருகின்றன. இதில் சில மாநில அரசுகள் இடைக்காலமாக சட்ட விதிகளை ஏற்படுத்திவிட்டு, அடுத்த கட்டத்துக்கு நகராமல் இருக்கின்றன. இதன் காரணமாக நாடு முழுவதும் முழுமையாக அமலாகியிருக்க வேண்டிய ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்கு முறை மற்றும் வளர்ச்சி மசோதா தொடர்ந்து தாமதமாகிவருகிறது. இதனால் வீடு வாங்குபவர்களுக்கான நலன்களும் தொடர்ந்து பாதிக்கப்பட்டு வருகின்றன.

இந்த மசோதாவில் மத்திய அரசின் சட்ட விதிகளின்படி தற்போது செயல்படுத்தப்பட்டிருக்கும் கட்டுமானத் திட்டங்களுக்கு ஜூலை இறுதிக்குள் நிறைவுச் சான்றிதழ் (Completion certificate) பெற வேண்டும் என்றும் அதை ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தில் பதிவு செய்ய வேண்டும் என்றும் மத்திய அரசு தெளிப்படுத்தியுள்ளது. ஆனால், இந்தச் சட்ட விதியைப் பல மாநில அரசுகள் கண்டுகொள்ளாமல்லேயே இருக்கின்றன. வழக்கமான பாணியிலே கட்டுமானத் திட்டங்களுக்கு அனுமதி வழங்கி வருகின்றன என்று ஆய்வறிக்கைகள் சுட்டிக்காட்டுகின்றன.

ரியல் எஸ்டேட் தொழிலில் ஏராளமான தரகர்கள் உள்ளனர். இவர்கள் மூலம்தான் மனைகள், வீடுகள் விற்பனை மற்றும் பரிவர்த்தனைகள் நடைபெற்று வருகின்றன. இவர்களை முறைப்படுத்தும் வகையில் ஜூலை இறுதிக்குள் ரியல் எஸ்டேட் தரகர்கள் தங்களது பெயர்களைப் பதிவு செய்ய வேண்டும் என்று மத்திய அரசின் சட்ட விதியில் வழிகாட்டப்பட்டுள்ளது. இந்த விதிமுறை முறையாகப் பின்பற்றப்படுமா என்ற சந்தேகம் நிலவுகிறது. இதில் எவ்வளவு காலதாமதம் ஏற்படும் என்றும் தெரியவில்லை.

சட்ட விதிகளில் குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும் முக்கிய விதிகளில் ஒன்று, மசோதா அமலான நாளிலிருந்து ஓராண்டுக்குள் வீடு வாங்குபவர்கள் மற்றும் பில்டர்களின் பயன்பாடுக்காக இணையதள சேவை தொடங்கப்பட வேண்டும் என்று சொல்லப்பட்டிருக்கிறது. ஆனால், இதுவரை மகாராஷ்டிரா, மத்தியப் பிரதேசம் மாநிலங்கள் மட்டுமே இதுபோன்ற இணையதள சேவைகளைத் தொடங்கியிருக்கின்றன. இந்த மாநிலங்களின் இணையதள சேவைகளிலும் குறிப்பிடும்படியான தகவல்கள் இடம் பெறவில்லை. இணையதள சேவைகள் தொடங்கப்பட்டால்தான் பில்டர்கள், வீடு வாங்குபவர்கள் தங்களுக்குத் தேவையான தகவல்களை இணையதளத்திலிருந்து பெற்று செயல்பட முடியும். ஆனால், அதுபோன்ற சேவைகள் பெரும்பாலான மாநிலங்களில் தொடங்கப்படாமலேயே கால தாமதம் செய்யப்பட்டு வருகின்றன.

ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை மற்றும் வளர்ச்சி மசோதா அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட நாளிலிருந்தே தொடர்ந்து பல்வேறு காரணங்களுக்காக, அதை இறுதி செய்து நாடாளுமன்றத்தில் நிறைவேற்றும் வரை தொடர்ந்து கால தாமதம் ஆனது. தற்போது மசோதா அமலாகியும் சட்ட விதிகள் மாநிலங்களில் முழுமை பெறாமல் இருப்பதால், இந்தச் சட்டம் இன்னும் அமலுக்கு வந்தபாடில்லை. தற்போது இந்தச் சட்ட விதிகளை விரைந்து செயல்படுத்த மத்திய அரசு மாநில அரசுகளை நெருக்கி வருகிறது. இதை ஏற்று மாநில அரசுகள் செயல்பட்டாலும்கூட, மேற்சொன்ன சட்ட விதிகளைப் பூர்த்தி செய்ய குறைந்தபட்சம் ஆறு மாதங்களாகவது ஆகலாம். அதுவரையிலும் இந்தச் சட்ட மசோதா மாநிலங்களில் அமல்படுத்தியிருந்தாலும், பெரிய பலன் இல்லாமலேயே இருக்கும்.