சட்டமாகும் ரியல் எஸ்டேட் மசோதா… வீடு விலை குறையுமா?

மனிதனின் அடிப்படை தேவைகளில் ஒன்று வீடு. இன்றைக்கு ஒருவர் தனது வாழ்க்கையில் ஒரே ஒரு வீட்டை சொந்தமாக்கிக் கொள்வதே நினைத்துப் பார்க்க முடியாத விஷயமாக இருக்கிறது. காரணம், வீடுகளின் விலை கண்டபடி உயர்ந்திருப்பதுதான்.

தவிர, ரியல் எஸ்டேட் துறையில் மோசடிகள் அதிக அளவில் நடக்கத் தொடங்கி விட்டன. இந்த இரண்டு காரணங்களினால் பலருக்கும் வீடு வாங்குவது பதபதைக்கும் விஷயமாக மாறியிருக்கிறது.

வெளுத்துப் போன வெளிப்படை!

ஜேஎல்எல் என்கிற ரியல் எஸ்டேட் ஆலோசனை நிறுவனம் 2014-ல் வெளியிட்ட உலக ரியல் எஸ்டேட் வெளிப்படைத்தன்மை குறியீட்டில் (Global Real estate Transparency Index) டயர் 1 நகரங்களை மட்டும் கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டால், இந்தியாவுக்கு 40-வது இடம் கிடைத்திருக்கிறது. இதுவே டயர் 2 நகரங்களுக்கு 42-வது இடம் கிடைத்திருக்கிறது. சுருக்கமாக, இந்திய ரியல் எஸ்டேட் அரைகுறையான வெளிப்படைத் தன்மை (Semi Transparency)  கொண்டது என்று சொல்லப்பட்டு இருக்கிறது.

பொருளாதாரமும் ரியல் எஸ்டேட்டும்!

இந்தியாவில் கடந்த ஐந்து ஆண்டுகளில் 29 இந்திய நகரங்களில் 17,296 ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்கள் நம்பகத்தன்மை மற்றும் வெளிப்படைத்தன்மை இல்லாததால், அரசாங்கத்தினாலோ அல்லது தனி நபர்களாலோ தாமதிக்கப்பட்டு, நிறைவேறாமல் கிடக்கின்றன என்று ஓர் அரசுக் கணக்கீடு சொல்கிறது. இதனால், இந்தியப் பொருளாதாரத்தில் தேவையில்லாத பண முடக்கம் அதிகரிக்கிறது.

இந்தியாவின் மொத்த ஜிடிபியில் 9% ரியல் எஸ்டேட் துறையிலிருந்து வருகிறது. நாட்டின் பொருளாதாரத்தையும், தனி மனிதனின் தேவையையும் பூர்த்தி செய்யும் ஒரு துறை, இதுநாள் வரை இந்தியாவில் கவனிப்பார் இன்றி கிடந்தது.

நெறியாளர் இல்லாத துறை!

இந்தியாவில் விரல் விட்டு எண்ணக்கூடிய சில நிறுவனங்கள் மட்டுமே இருக்கும் தொலை தொடர்புத் துறைக்கு ஒரு நெறியாளர் இருக்கும்போது, லட்சத்துக்கும் மேற்பட்ட நிறுவனங்கள் செயல்படும் ரியல் எஸ்டேட் துறைக்கு ஒரு நெறியாளர் இதுவரை இல்லை. இந்த குறையைப் போக்கத்தான் “ரியல் எஸ்டேட் ரெகுலேட்டரி அண்ட் டெவலெப்மென்ட் சட்டம் (Real Estate Regulation and Development Act, 2016 – RERA)” இப்போது கொண்டு வரப்பட்டு இருக்கிறது. கடந்த மார்ச் 10, 2016 அன்று இந்தியாவின் மாநிலங்களவையில் இந்தச் சட்டம் நிறைவேற்றப்பட்டது.

ரியல் எஸ்டேட் சட்டத்தின் நோக்கம்!

வீடு வாங்குபவர்களின் நலனை பாதுகாப்பது, ரியல் எஸ்டேட் துறையில் வெளிப்படைத்தன்மையை அதிகரிப்பது, ஊழலை ஒழிப்பது, திட்டங்களை  வேகமாக நிறைவு செய்வது போன்றவைகள்தான் இந்தச் சட்டத்தின் நோக்கம்.

வீடு வாங்குபவர்களுக்கு ரியல் எஸ்டேட் துறையில் உள்ள பிரச்னைகள்:

1. வீட்டைக் கட்டித் தருவதாக சொன்ன நேரத்தில் தராமல் இழுத்தடிப்பது.

2. வீட்டை வாங்கப் போகும் போது காட்டிய ப்ளான்படி வீட்டைக் கட்டித் தராதது.  

3. மோசமான மூலப் பொருட்களை கொண்டு தரக்குறைவாக வீட்டைக் கட்டுவது.

4. வீடு கட்டப்பட்டிருக்கும் நிலத்தின் மீதான உரிமை பிரச்னைகள்.

5. பணம் பெற்றுக் கொண்டபின், காணாமல் போவது

6. இவை எல்லாவற்றுக்கும் மேலாக தரகர்களின் ஏமாற்றுப் பேச்சு

இது போன்ற பிரச்னைகளுக்கு தீர்வு கொடுக்கும் விதத்தில் மத்திய அரசு தன் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ (Real Estate Regulation and Development Act) சட்டத்தை வடிவமைத்திருக்கிறது.

ஆர்.இ.ஆர்.ஏ சட்டம் – ஒரு ஹைலைட்!

1. ரியல் எஸ்டேட் ரெகுலேட்டரி அதாரிட்டி என்கிற அரசு அமைப்பு அனைத்து மாநிலத்திலும் அமைக்கப்படும். இதற்கு ஒரு மத்திய ஆணையமும் அமைக்கப்படும்.

2. யார் பதிவு செய்ய வேண்டும்?

வீடுகள் மற்றும் வணிக பயன்பாட்டுக் கட்டடங்கள் இதன் கீழ் நிர்வகிக்கப்படும். 500 சதுர மீட்டருக்கு (5,381.96 சதுர அடி) மேல் அல்லது 8 அபார்ட்மென்ட்டுகளுக்கு மேல் கட்டப்படும் கட்டடங்கள் அனைத்தும் இந்த ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-வின் கீழ் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும்.

ஒரு அபார்ட்மென்ட்டில் கட்டப்படும் அனைத்து ஃபேஸ்களையும் (Phase) சேர்த்து 500 சதர மீட்டர் நிலப்பரப்பு அல்லது 8 பிளாட்களுக்கு மேல் வந்தால், ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-விடம் பதிவு செய்த பின்புதான் கட்டடங்களை விற்கவோ, மார்க்கெட்டிங் செய்யவோ ஆரம்பிக்க வேண்டும்.

இந்தச் சட்டம் வருவதற்கு முன்பே கட்டடத்துக்கு நிறைவு சான்றிதழ் கிடைக்கவில்லை என்றால் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-வின் கீழ் பதிவு செய்ய வேண்டும்.

ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-விடம் பதிவு செய்ய தனி விண்ணப்பங்கள் வெளியிடப்படும், அவைகளை பூர்த்தி செய்து கட்டணத்தை செலுத்தி பதிவு செய்துகொள்ள வேண்டும்.

3. பில்டர்களுக்கு எதிரான புகார்கள் மற்றும் வீடு வாங்குபவர்கள் மீதான புகார்கள் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-வால் தீர்த்து வைக்கப்படும்.

4. ஒரு திட்டத்துக்கு பெறப்படும் தொகையில் 70% பணம் (நிலத்தின் விலை உட்பட) தனியாக ஒரு வங்கிக் கணக்கில் செலுத்த வேண்டும். இதனால் பில்டர்கள் ஒரு திட்டத்துக்கு வாங்கிய பணத்தை, வேறு திட்டத்துக்கு பயன்படுத்த முடியாது. வங்கியிலிருந்து எடுக்கப்படும் பணத்துக்கு சரியாக பொருட்கள் வாங்கப்பட வேண்டும். இந்த விவரங்களை ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-வின் வலைதளத்தில் சமர்ப்பிக்க வேண்டும்.

5. கட்டாயம் பதிவு செய்ய வேண்டியவை!

பில்டர்கள் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-வின் வலைதளத்தில் கட்டாயம் பதிவு செய்ய வேண்டியவை: திட்டத்தின் வரைபடம், திட்டத்துக்கு அரசு அனுமதி பெற்ற சான்றிதழ்கள், நிலம் சம்பந்தப்பட்ட சான்றிதழ்கள் மற்றும் ஆவணங்கள், திட்டத்தில் ஈடுபட இருக்கும் துணை கான்ட்ராக்டர்கள், ரியல் எஸ்டேட் ஏஜென்ட்டுகள், ஆர்க்கிடெக்டுகள், ஸ்ட்ரக்ச்சுரல் இன்ஜினீயர்கள்…. என்று வீடு கட்டுபவர்களின் பெயர் மற்றும் முகவரிகள், திட்டம் நிறைவேறும் தேதி, திட்டம் செயல்படும் இடத்தின் நான்கு எல்லைகள், பில்டர் மற்றும் வீடு வாங்குபவர் இணைந்து கையெழுத்திட்ட அலாட்மென்ட் கடிதம், வீட்டின் விற்பனை ஒப்பந்தம், ஃபிளாட்களின் எண்ணிக்கை மற்றும் வகைகள், ஒரு ஃபிளாட்டுக்கான கார்பெட் ஏரியா, மொட்டை மாடி, விற்பனை செய்ய உள்ள  கார் பார்க்கிங் பகுதிகள்.

6. கார்ப்பெட் ஏரியாவை மட்டுமே அடிப்படையாக வைத்து இனி அடுக்குமாடி வீடுகளை விற்க வேண்டும்.

7. பில்டர் சொன்ன குறிப்பிட்ட தேதியில் வீடுகளைக் கட்டிக் கொடுக்கவில்லை என்றால், வீட்டை வாங்குபவர் செலுத்தும் வீட்டுக்கடனுக்கான இஎம்ஐ தொகையை பில்டர்கள் செலுத்த வேண்டும்.

8. பில்டர்கள் மேற்கூறிய விதிகளை மீறினால் அபராதத்தோடு அதிகபட்சமாக 3 வருட சிறைதண்டனையும் விதிக்கப்படும்.

9. பில்டர், வீடு வாங்குபவரிடம் வீட்டை சமர்ப்பித்தபின் அடுத்த 5 ஆண்டுகள் வரை கட்டிக் கொடுத்த வீட்டில் ஏற்படும் பிரச்னைகளை தீர்த்து வைக்க வேண்டும்.

10. அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு திட்டத்தில் மாற்றம் செய்ய வேண்டும் என்றால் மூன்றில் இரண்டு பங்கு வீடு வாங்குபவர் களின் சம்மதத்தோடுதான் மாற்றம் செய்ய வேண்டும்

11. ஆர்.இ.ஆர்.ஏ அமைப்பு தன்னிடம் வரும் பிரச்னைகளுக்கு 60 நாட்களுக்குள் தீர்வு காண வேண்டும்.

12. ஒரு திட்டத்தில் பெரும்பாலான வீடுகள் விற்கப்பட்டு, அடுத்த மூன்று  மாதங்களுக்குள் அந்த அபார்ட்மென்ட்டுக்கான சங்கம், பில்டரால் அமைத்துத் தரப்பட வேண்டும்.

13. இனி ரியல் எஸ்டேட் பிரச்னைகளுக்கு ஆர்.இ.ஆர்.ஏ-வின் அப்பலெட் ட்ரிபியூனலிலேயே தீர்வு காணலாம். நீதி மன்றங்களுக்கு செல்ல முடியாது.

14. நிலத்தின் ஆவணத்துக்கு டைட்டில் இன்ஷூரன்ஸ் கொண்டு வரப்பட  இருக்கிறது.

15. பில்டர்கள் தங்கள் நிறுவனத்தின் பெயர், பதிவு செய்யப்பட்டுள்ள முகவரி, எந்த வகையான நிறுவனம், பில்டரின் புகைப்படம், கடந்த ஐந்து ஆண்டுகளில் அவர் மேற்கொண்ட திட்டங்கள் (Projects), திட்டங்களில் நிறைவு பெற்றவை, நிறைவு பெறாதவை, விற்று பணம் பெறப்பட்டவை என பல விவரங்களை சமர்ப்பிக்க வேண்டும்.

மக்களவை மற்றும் மாநிலங்களவையில் நிறை வேறியுள்ள இந்த ரியல் எஸ்டேட் மசோதா ஜனாதிபதியின் கையெ ழுத்துக்கு பிறகு சட்டமாகும். இந்த சட்டத்தை பற்றி நவீன் ஹவுஸிங் நிறுவனத்தின் தலைவர் டாக்டர் ஆர்.குமாரிடம் கேட்டோம்.

‘‘இந்தச் சட்டம் வரவேற்புக் குரியதே. ரியல் எஸ்டேட் துறை யில் சில தவறான பில்டர்கள் மற்றும் ஏஜென்ட்டுகளிடம் சிலர்  ஏமாந்து இருக்கிறார்கள். இனி அப்படி நடப்பதற்கான வாய்ப்பு மிகவும் குறைவு. 2,000 சதுர மீட்டருக்கு மேல் உள்ள திட்டங் களை மட்டுமே கண்காணிக்க முடியும்என்று இருந்தது,  இப்போது 500 சதுர மீட்டருக்கு மேல் உள்ள திட்டங்களை கண்காணிக்கும் என்று அரசு சொல்லி இருக்கிறது.

அதோடு 500 சதுர மீட்டர் அல்லது 8 ஃபிளாட்களுக்கு மேல் கட்டப்படும் குடியிருப்புகள் மற்றும் வணிக ரீதியிலான கட்டுமானங்களையும் கண்காணிக்க இருப்பது பாராட்ட வேண்டிய விஷயம்தான். சொத்து வாங்கும் வாடிக்கையாளர்களின் நலனைக் கருத்தில் கொண்டு சட்டம் உருவாக்கப்பட்டு இருக்கிறது.

ஆனால், வீடு கட்டி கொடுக்கும் பில்டர்களின் கஷ்டங்களை களைய  வகை செய்யவில்லையோ என்று சந்தேகம் எழுகிறது. பில்டர்கள், வீடு வாங்குபவர்களுக்கு குறித்த தேதியில் வேலையை முடிக்கவில்லை என்றால் 3 வருட ஜெயில் என்று குறிப்பிடப்பட்டிருக்கிறது.

தண்டனை  இருக்கட்டும், அரசு அலுவலகங்களில் கிடைக்க வேண்டிய அனுமதி சான்றிதழ்கள், குடிநீர் இணைப்பு, மின்சார இணைப்பு  மற்றும் திட்ட அனுமதிகள் போன்றவைகளில் எல்லாம் தாமதமானால் யாரிடம் சென்று முறையிடுவது?

அனுமதி பெறுவதில் ஏற்படும் தாமதம், வீட்டைக் கட்டுவதற்கு ஆகும் செலவை, பொருளாதார இழப்பை அதிகரிக்கச் செய்யும். இந்த அதிக  செலவையும் வாடிக்கையாளர்கள்தான் சுமக்க வேண்டி வரும்.

கட்டட அனுமதி பெறுவதற்கு ஆன்லைன் முறையில் சிங்கிள் விண்டோ க்ளியரிங் சிஸ்டம் அறிமுகப்படுத்தப்படும் என்று சொல்லி இருக்கிறார்கள். இதை நாங்கள் வரவேற்கிறோம்.

அதே நேரத்தில், கட்டட அனுமதி வாங்கும் பிரச்னைக்கு தீர்வு காண, விண்ணப்பித்து குறிப்பிட்ட நாட்களில் எந்த பதிலும் வரவில்லை என்றால் அனுமதி வழங்கப்பட்டதாக கருதப்பட வேண்டும். அப்போதுதான் இந்தப் பிரச்னை தீரும்.

வீட்டைக் கட்டிப் பார், கல்யாணம் பண்ணிப்பார் என்று சொல்வார்கள் அது அந்தக் காலம். தற்போது வீடு கட்ட அப்ரூவல் வாங்கிப் பார் என்று சவால் விடுகிற அளவுக்கு நிலைமை வந்துவிட்டது’’ என்று முடித்தார்.

அவரைத் தொடர்ந்து ரியல் எஸ்டேட் துறையில் 25 ஆண்டுகளுக்கு மேல் அனுபவமுள்ள சாய் பில்டர்ஸின் உரிமையாளர் பி.மணி சங்கருடன் பேசினோம்.

“இந்த சட்டம் நேரடியாக ரியல் எஸ்டேட் துறையை நெறிமுறைப் படுத்த முன்வந்திருக்கிறது. ஆனால், இந்த ரியல் எஸ்டேட் துறையின் விலையையும், தரத்தையும் மறைமுகமாக நிர்ணயிக்கும் மூலப்பொருட்களான சிமென்ட், கம்பி, ஜல்லி, மணல், செங்கல் போன்றவைகளின் விலையை கட்டுப்படுத்துவதற்கோ அல்லது இந்தியா முழுவதும் சமமான விலை நிலவுவதற்கோ வழிவகை செய்யவில்லை.

உதாரணமாக, சமீபத்தில் ஆந்திராவில் மானிய விலையில் மணல் வழங்கப்பட்டது. டெல்லியில் சிமென்ட் விலை குறைவாக கிடைக்கிறது. ஆனால், தமிழகத்தில் சிமென்ட் விலையும் அதிகம்; மணல் விலையும் அதிகம்.

தற்போது இந்தியாவில் மாநிலத்துக்கு மாநிலம், கட்டுமானப் பரப்பளவை நிர்ணயிக்கும் எஃப்எஸ்ஐ (floor space index) அளவீடு மாறுபடுகிறது. இந்த மாற்றத்தால், தமிழ்நாட்டைவிட எஃப்எஸ்ஐ அதிகமுள்ள மாநிலங்களில், வீடுகளின் விலை குறைவாக கிடைக்கும். இந்த எஃப்எஸ்ஐ பற்றி எந்த நெறிமுறைகளும் சொல்லப்படவில்லை.

தமிழ்நாட்டில் எஃப்எஸ்ஐ குறைவாக இருப்பதால், கூடுதல் மாடிகளை கட்ட இயலாது. எனவே, தானாக நிலத்தின் டிமாண்ட் அதிகரித்து, நிலத்தின் விலையும் அதிகரிக்கும். அதனால் நேரடியாக வீட்டின் விலையும் அதிகரிக்கும்.

முத்திரைத் தாள் பதிவு மற்றும் பதிவுக் கட்டணம் இந்தியா முழுவதும் ஒன்றாக வேண்டும். நம் தமிழகத்தில்தான்  அரசு வருவாய் குறைவாக இருந்தால், உடனடியாக கைடுலைன் மதிப்பை அதிகரிப்பது போன்ற நியாயமற்ற வேலைகளை செய்கிறார்கள். நம் அண்டை மாநிலங்களில் நம்மைவிட குறைவாகவே முத்திரைத்தாள் கட்டணம் மற்றும் பதிவுக் கட்டணம் வசூலிக்கப்படுகிறது.

தமிழகத்தில் பல இடங்களில் அரசின் கைடுலைன் மதிப்பு அதன் சந்தை மதிப்பைவிட அதிகமாக நிர்ணயிக்கப்பட்டு இருக்கிறது. இதனால் வளர்ந்து வரும் ரியல் எஸ்டேட் தொழில் நசுக்கப்படுகிறது.

அதோடு நிலத்தின் கைடுலைன் மதிப்பை நிர்ணயிப்பதில் ஒரு தெளிவின்மை நிலவுகிறது. இந்த பிரச்னை களையும் சேர்த்து நெறிமுறைப் படுத்தினால்தான் ஆர்.இ.ஆர்.ஏ சட்டத்தின் நோக்கம் நிறைவேறும்.

இவை எல்லாம் இந்தச்     சட்டம் வருவதற்கு முன்பும் இருந்தவை, வந்தபின்பும் இருப்பவை.   இந்தக் காரணிகளால் நிச்சயம் ஃபிளாட்களின் விலை அதிகரிக்கும். ஃபிளாட்களின் விலையை சுமப்பது பில்டர்கள் அல்ல; வாடிக்கையாளர்கள்தான்.

எனவே, கட்டுமானப் பொருட்களின் விலை உயர்வுக்கு முதலில் கடிவாளம் போட வேண்டும். சுருக்கமாக, பில்டர் களுக்கும் வீடு வாங்குபவருக்கும் இடையிலான உறவை வெளிப்படையாக்கி இருக்கிறதே தவிர, பில்டர்கள் வீடுகளை கட்ட அணுகும் மற்ற துறைகளைப் பற்றி இந்தச் சட்டம் எதுவும் குறிப்பிடவில்லை” என்று முடித்தார்.

ஆக, இந்த சட்டத்தால் வீடுகளின் விலை குறைவதற்கு பதிலாக உயரவே செய்யும் என்பது மட்டும் தெளிவாகிறது.